Comment faire l’achat d’une maison avec l’assurance hypothécaire de type SCHL?

Qu’est-ce qu’une assurance hypothécaire?

C’est une assurance qui protège les prêteurs (les institutions financières), tout en permettant aux acheteurs (ça, c’est vous) d’acheter une propriété même s’ils ne disposent que de 5 % du prix d’achat en mise de fonds.

Pourquoi ça existe? Parce que si vous n’êtes pas en mesure de fournir une mise de fonds correspondant à au moins 20 % du prix d’une propriété, les institutions bancaires sont tenues de faire assurer votre prêt par un tiers.

Lorsque vous êtes couvert par une assurance hypothécaire, votre banque est en mesure de récupérer l’argent qu’elle vous a prêté si vous êtes un jour en défaut de paiement. Ça l’allège donc d’un certain risque lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire.

Qui offre l’assurance hypothécaire?

Au Canada, le principal fournisseur d’assurance hypothécaire est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société liée au gouvernement du Canada. Mais il existe aussi des prêteurs privés qui offrent ce type d’assurance, comme Sagen (anciennement Genworth) et la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty.

À qui s’adresse ce type d’assurance?

Si vous n’avez que 5 % de mise de fonds, vous pourriez être admissible à ce programme, mais il existe d’autres critères à prendre en compte afin de déterminer si vous êtes un bon candidat.

Le prix de la propriété : La mise de fonds minimale requise pour profiter de l’assurance hypothécaire dépend du prix d’achat de votre habitation.

• Par exemple, si la maison coûte 500 000 $ ou moins, elle est de 5 %.
• Si elle coûte plus de 500 000 $, la mise de fonds requise est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour toute portion supérieure.
• L’assurance hypothécaire n’est pas offerte pour les habitations de 1 000 000 $ ou plus.

Votre cote de crédit : Pour vous qualifier, vous devez avoir un pointage de crédit minimal fixé par la SCHL. Les critères d’admissibilité, dont ceux rattachés à votre cote de crédit, peuvent changer rapidement. C’est pourquoi il est conseillé de bien s’informer avant de faire une demande.

Votre ratio dette-revenu : La SCHL a également révisé à la baisse les ratios qui aident les prêteurs à déterminer le montant maximal du prêt qu’ils peuvent vous accorder, soit le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD), c’est-à-dire la portion de votre revenu mensuel consacré aux frais de logement de la propriété convoitée, et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD), soit les frais de logement futurs plus vos autres dettes. Encore là, il vaut mieux vérifier les critères demandés auprès de l’organisme puisqu’ils peuvent changer sans préavis.

Enfin, selon les nouvelles règles, les futurs propriétaires ne peuvent plus emprunter de l’argent pour leur mise de fonds par le biais de prêts personnels non garantis ou de marges de crédit.

Vous achetez en vue d’un investissement locatif? Sachez que la SCHL offre une assurance hypothécaire pour les propriétés locatives, que vous soyez ou non propriétaire occupant.

Quels sont le pour et le contre d’une assurance hypothécaire?

Si vous êtes locataire, l’assurance hypothécaire pourrait vous permettre de devenir propriétaire si cette décision correspond à vos aspirations et qu’elle ne nuit pas à votre situation financière.

De plus, comme les risques pour les institutions financières sont réduits, certaines d’entre elles peuvent être en mesure de vous proposer de meilleures conditions d’emprunt et un taux plus avantageux.

Cependant, il est important de bien faire vos calculs avant de souscrire une assurance hypothécaire et de devenir propriétaire. L’achat d’une maison s’accompagne de plusieurs autres frais que vous devrez assumer. En plus du prêt hypothécaire, il ne faut pas sous-estimer les frais de départ et les dépenses fixes liées à la résidence. Il faut également vous assurer que votre budget vous permettra de continuer à épargner pour d’autres projets, les imprévus et votre retraite.

Combien coûte une assurance hypothécaire?

Évidemment, vous devrez payer une prime pour votre assurance hypothécaire. Cette prime correspond à un pourcentage du montant du prêt hypothécaire établi en fonction de votre mise de fonds. Plus celle-ci sera importante, moins votre prime sera élevée.

À titre d’exemple, si le prix d’achat de votre maison est de 375 000 $ et que vous disposez d’une mise de fonds minimum de 5 %, soit 18 750 $, la prime de l’assurance hypothécaire s’élèvera à 14 250 $.

Pour la même maison, mais avec une mise de fonds de 10 %, soit 37 500 $, elle baissera à 10 463 $.

Ce qu’il faut surtout retenir, c’est que cette assurance a un coût et qu’il faut en tenir compte avant de faire l’achat d’une propriété. La prime peut être payable de 2 façons :

• Payable par vous avant le débours du prêt.
• Ajoutée au montant de votre prêt. Elle est donc incluse dans vos versements.

Comment réduire les frais d’assurance hypothécaire?

Il n’y a qu’une seule façon d’y arriver : augmenter votre mise de fonds en trouvant une autre source de financement. Par exemple, une somme non remboursable comme un don en argent d’un proche.

Si vous êtes acheteur d’une première maison, il est aussi possible d’utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) pour emprunter une somme sur vos REER afin de grossir votre mise de fonds. Sinon, vous pouvez aussi ouvrir un CELIAPP, pour épargner jusqu’à 40 000 $ de mise de fonds.

Il existe également des programmes d’aide à l’achat de propriété dans certaines provinces et certains territoires. Au Québéc par exemple, vous pourriez obtenir une subvention ou un crédit d'impôt sur la « taxe de bienvenue ».

→ Apprenez-en plus sur les programmes d'aides à l'achat d’une première propriété

Quelle est la différence entre une assurance hypothécaire et les assurances sur prêts hypothécaires (vie, maladies graves et invalidité)?

Il est important de ne pas confondre l’assurance hypothécaire avec les assurances vie, invalidité ou maladies graves sur un prêt hypothécaire. Ces dernières doivent être contractées par vous afin de couvrir votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou de maladies graves. Elles peuvent préserver votre qualité de vie et protéger vos proches (et vous-même) si un imprévu vous empêchait d’effectuer vos versements.

Qu’advient-il de l’assurance hypothécaire si vous vendez votre propriété ou si vous en achetez une nouvelle?

Il n’est pas rare qu’après quelques années, un premier acheteur décide de s’acheter une nouvelle propriété parce que la famille s’agrandit, le lieu de travail change ou le désir d’investir dans l’immobilier se fait sentir. Peu importe les raisons, il y a fort à parier qu’un nouveau prêt hypothécaire sera nécessaire. Que devrez-vous faire si vous vous retrouvez dans cette situation?

Dans la plupart des cas, les fournisseurs d’assurance hypothécaire vous offriront la possibilité de transférer votre prime à un autre prêt hypothécaire. Les critères d’admissibilité et les options qui s’offrent à vous à l’achat d’une nouvelle propriété dépendent énormément de votre situation, du montant du prêt et de la prime et des sommes remboursées. Les organismes, comme la SCHL, invitent les clients à les appeler pour se renseigner.