Que faut-il savoir avant l’achat d’un immeuble multilogement?

Qu’est-ce qu’un immeuble locatif multilogement? 

Un immeuble multilogement ou « multiplex » est un immeuble résidentiel qui compte plus d’un logement en location. Ce qu’il faut surtout retenir, c’est que les processus et les règles entourant l’achat d’un multilogement de cinq appartements et plus diffèrent de ceux entourant l’acquisition d’un immeuble de quatre logements et moins.

Comment financer l’achat d’un immeuble multilogement de cinq logements et plus? 

Pour l’achat de ce type de bien immobilier, qui est considéré comme un actif commercial, c’est un prêt hypothécaire commercial qu’il vous faudra obtenir. C’est l’une des plus grandes différences entre l’achat d’un immeuble de cinq logements et plus, et l’achat d’un immeuble de quatre logements et moins, qui lui, demande un prêt hypothécaire comme pour l’achat d’une propriété régulière. Les différences entre les deux types de prêts se situent sur le plan des critères de qualification.

Votre qualification pour ce type d’emprunt dépendra majoritairement de la rentabilité de l’immeuble, même si d’autres critères seront également pris en compte; comme votre expérience en gestion immobilière, la localisation de l’immeuble, son état, le taux d’occupation des logements et votre liquidité disponible après le financement de l’immeuble. 

Ratio dépenses-revenus 

L’institution bancaire calculera d’une part les revenus locatifs, et d’autre part les dépenses : les charges du prêt hypothécaire, les assurances, les taxes, les frais de chauffage, d’électricité, de conciergerie et d’administration. En règle générale, il faudrait viser 1,25 comme ratio de couverture de la dette. Autrement dit, les rentrées d’argent devront dépasser les sorties d’au moins 25 %.

Rentabilité de l’immeuble (ratio de couverture) 

Pour savoir si un multiplex pourra générer des revenus, ne vous fiez pas uniquement au multiplicateur de revenus bruts (MRB) qui se résume au prix payé, divisé par les revenus. Pour une analyse plus juste, considérez aussi les dépenses en utilisant plutôt ce que l’on appelle le multiplicateur de revenus nets (MRN) et le taux global d’actualisation (TGA). 

Les revenus nets sont établis après y avoir soustrait les frais d’exploitation de la propriété (électricité, chauffage, impôts fonciers, assurances, entretien et déneigement, frais de gestion ou conciergerie, etc.). Par exemple, si vous payez 1,4 M$ pour un immeuble de 5 logements et que les revenus nets annuels sont de 90 000 $, vous obtenez un ratio de 15. La cible à atteindre pour générer un bon rendement est entre 10 et 16. 

Le TGA quant à lui est un pourcentage qui donne une estimation de la valeur d’un immeuble à revenus. Cette information représente une preuve du prix de l’immeuble locatif au moment de la demande de financement.

On l’obtient en divisant les revenus nets par le prix de vente. Plus le pourcentage du TGA est élevé, plus les bénéfices nets d’opération sont intéressants par rapport au prix de vente.

Le TGA peut varier selon l’inflation, les taux d’intérêt en cours et la tendance du marché immobilier.

Situation financière de l’acheteur 

Notez que même si elle ne fait pas partie des calculs de ratios pour votre prêt, votre situation financière personnelle sera tout de même évaluée. Votre institution bancaire voudra s’assurer que vous gérez bien votre argent et que vous pourrez parer aux imprévus (travaux urgents, vacance locative, frais de notaire et de comptable, etc.). 

Quelles sont les autres options de financement pour un multilogement de cinq logements et plus? 

Outre les prêts hypothécaires commerciaux, vous pourriez faire un refinancement hypothécaire sur une autre de vos propriétés. Appelé souvent l’effet de levier, il consiste à refinancer un bien pour en acheter un autre, en utilisant votre crédit autorisé au maximum, sachant que les intérêts sur un prêt hypothécaire sont déductibles d’impôt lorsqu’il s’agit d’un immeuble locatif. 

Outre les prêts des institutions, vous pouvez également utiliser une somme prêtée par un membre de la famille ou un partenaire d’affaires privé. L’important est d’aller chercher l’avis d’un expert afin de vous assurer que votre plan est la meilleure option pour vous. 

Quelle est la mise de fonds requise pour un multilogement de cinq logements et plus? 

Le pourcentage demandé en mise de fonds pour l’achat d’un quintuplex ou d’un 12 logements sera le même. Mais la situation géographique de votre futur immeuble pourrait faire une différence dans la somme minimum demandée en mise de fonds. 

Dans un grand centre urbain 

En règle générale, pour un immeuble situé dans une ville de plus de 10 000 habitants, les institutions financières demandent 25 % du prix d’achat en mise de fonds. 

Mais la mise de fonds peut être réduite à 15 % si vous souscrivez une assurance prêt hypothécaire. Par exemple, si vous prenez une assurance avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), cela vous permet une réduction de 10 % de la mise de fonds exigée. Vous pourriez bénéficier également d’un meilleur taux, car cela engendra moins de risque de perte pour la banque qui vous prête en cas de défaut de paiement. 

Autre avantage : la baisse du taux d’intérêt d’un prêt assuré, malgré la prime qu’il vous faudra payer, fera généralement en sorte que vous obtiendrez un rendement supérieur sur votre mise de fonds qu’avec un prêt conventionnel.

Loin des grands centres urbains 

Vous songez à acquérir un immeuble dans une petite municipalité? Il se peut que l’institution bancaire juge que la part de risque est plus élevée. Par exemple, si un employeur dans la région procédait à d’importantes mises à pied, cette situation pourrait causer un exode de la population et réduire votre bassin d’éventuels locataires ou même d’acheteurs potentiels advenant votre volonté de vendre l’immeuble. 

Les prêteurs pourraient chercher à mitiger les risques en finançant un montant moindre ou en demandant une mise de fonds plus grande. En règle générale, la mise de fonds est de 25 % du prix d’achat ou de 15 %, si votre prêt est assuré par la SCHL. Gardez en tête que c’est ici du cas par cas.

Bon à savoir : Notez que si le bâtiment comporte un espace commercial au rez-de-chaussée, le pourcentage de mise de fonds exigé est identique, mais votre dette devra être amortie sur 20 ans maximum, plutôt que sur 25 ans dans le cas d’un immeuble entièrement résidentiel. 

Ces règles valent pour toutes les provinces au Canada. 

Comment faire le meilleur investissement immobilier? 

Les qualités recherchées pour l’achat d’un multilogement

Pour faire un bon investissement immobilier dans le multilogement, il est primordial de bien se préparer, afin de limiter au maximum les imprévus et de faciliter la gestion de l’immeuble. 

• Il est important de porter une attention particulière à la qualité de la construction de l’immeuble afin d’éviter les vices cachés. 
• Il est conseillé de faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment et de procéder à une analyse environnementale concernant les sols sur lesquels est bâti l’immeuble.
• Côté localisation, il peut être avantageux de rechercher un immeuble à proximité d’un large bassin d’emplois et de plusieurs services : commerces, écoles, hôpitaux, transports en commun, etc.
•  Il est aussi conseillé d’éviter les entités qui ont un taux de roulement de locataires trop important et qui nécessitent plus d’effort de gestion et des coûts importants. Par exemple, évitez les petits appartements, comme les maisons de chambres et les locations à court terme. 
•  Privilégiez les immeubles à logements de trois pièces et plus. Ils sont plus populaires auprès des locataires et il y a généralement moins de roulement.
•  Il est également conseillé de s’informer sur les revenus et les dépenses des dernières années et les particularités actuelles et futures de la ville ou du quartier. 
• Vous pouvez également demander à rencontrer les locataires actuels et posez vos questions, comme s’il y a déjà eu des dégâts d'eau, des moisissures, si les relations entre locataires sont bonnes, si le secteur apporte une certaine sécurité aux yeux des locataires, etc. Faites-les parler, vous pourriez en apprendre beaucoup plus que vous ne le croyez.
•  Faites des recherches au Tribunal administratif du logement, à la Ville et aussi à la Régie du bâtiment. Assurez-vous qu’il n’y a pas de taxes impayées, d’amendes ou d’avis d’infraction en suspens. Vous ne voulez pas acheter les problèmes du propriétaire précédent.

Mieux vous serez préparé en amont, plus votre expérience et vos chances de rentabilité dans la gestion de votre nouvel immeuble seront positives. 

Prévoyez les imprévus 

Il faut également bien évaluer vos ressources financières disponibles en cas d’imprévus. En règle générale, vous devriez avoir la capacité de réinjecter au moins 10 % de la valeur de l’immeuble. 

Est-ce mieux d’acheter un immeuble à revenus résidentiel avant d’investir dans un immeuble locatif commercial?

La réponse à cette question dépend de votre situation et de vos objectifs. Plusieurs se lancent directement dans le commercial, car la rentabilité est plus intéressante. Mais dans la catégorie commerciale, il est plutôt conseillé de commencer avec des immeubles relativement petits : cinq, six ou huit unités.

En terminant, il faut aussi retenir que l’immobilier demandera plus de temps et de gestion qu’un autre type d’investissement. Vous devrez vous impliquer davantage pour le faire fructifier ou engager un gestionnaire d’immeubles. 

C’est aussi un bien qui sera probablement plus long à vendre qu’un titre en bourse. Mais il s’agit en revanche d’un véhicule de placement plus concret, ce que certains investisseurs apprécient. N’hésitez pas à discuter de votre projet avec l’un de nos conseillers. Pour vos questions, on est là.